Ristrutturare Casa

La ristrutturazione

Quando si entra in una casa nuova è molto probabile che si affrontino dei lavori di ristrutturazione: da un semplice rifacimento di bagno, sanitari, impianto elettrico a vere e proprie demolizioni e ricostruzioni di pareti.

Ristrutturare casa è il primo passo verso la personalizzazione dei propri ambienti: una scelta fondamentale per riuscire a creare lo spazio desiderato dai membri della propria famiglia e sfruttare al meglio i mq, per pochi che possano essere.

Ma spesso, ristrutturare casa è anche una fonte di stress, soprattutto se non si sa come affrontare le varie fasi che portano alla realizzazione finale. Ecco 5 consigli per partire con i lavori, col piede giusto…

1)   Non avere fretta

Per piccoli o grandi che siano, i lavori di ristrutturazione richiedono tempo. Un tempo sul quale influiscono notevoli variabili: dalla reperibilità di materiali e manodopera, alle revisioni in corso d’opera. L’importante è avere pazienza e affidarsi a professionisti del settore.

2)   Immaginare il risultato

Una volta studiato e valutato un progetto insieme all’architetto o all’arredatore di interni, cerca di immaginare il risultato finale: solo così potrai goderti appieno anche questa fase dei lavori, e non scoraggiarti quando sarai circondato solo da polvere e calcinacci…

3)   Valutare i progetti in base alle persone

Chi abita una casa è il protagonista e la ristrutturazione va sempre fatta tenendo conto delle esigenze di tutti, partendo dalla progettazione funzionale degli spazi. Ancor più se in casa ci sono bambini o si adibisce una stanza a ufficio.

4)   Valutare i preventivi

Le voci di spesa, sono spesso la nota dolente di una ristrutturazione. Ma se il budget è limitato, basta affidarsi a una ditta edile seria, che offre tra i suoi servizi la possibilità di richiedere finanziamenti a istituti di credito partner.

5)  Informarsi sulle detrazioni e sulle agevolazioni

Anche se non si hanno a disposizione enormi budget, è possibile ristrutturare casa grazie alle agevolazioni fiscali. E chi accende un mutuo per la prima casa, può anche detrarre una parte degli interessi passivi del mutuo.

Le detrazioni e le agevolazioni fiscali

Detrazioni Irpef per mutuo ristrutturazione

Chi accende un mutuo per ristrutturare casa, può accedere a una serie di agevolazioni e detrazioni. Ecco quali sono, a chi sono riservate, come richiederle.

Le detrazioni Irpef sono riservate a chi:

  • richiede un mutuo ristrutturazione

  • richiede un mutuo per il completamento della costruzione e che potranno detrarre dall’Irpef gli interessi passivi e i relativi a oneri accessori corrisposti per i mutui ipotecari.

  • realizza gli interventi in conformità al provvedimento comunale regolato dalla legge 5 agosto 1978, n. 457 (all’art. 31, comma 1, lett. D) ora contenuto nell’articolo n. 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

La percentuale di detrazione prevista è del 19%, applicabile su un importo massimo di 2.582,28 euro per ogni anno d’imposta. Per accedere alle detrazioni, però, bisogna soddisfare le seguenti caratteristiche:

  • il mutuo dovrà essere sottoscritto entro sei mesi antecedenti alla data di inizio dei lavori di costruzione o al più tardi nei diciotto mesi successivi

  • il mutuo dovrà essere stipulato dal soggetto che dichiarerà di essere il proprietario dell’immobile

  • l’immobile dovrà essere destinato ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori

Detrazioni Irpef per le spese di ristrutturazione

I contribuenti possono detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) le spese sostenute fino al 31 dicembre 2012 per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali. Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo di spesa di 48.000 euro da suddividere in dieci anni.

Chi può fruire della detrazione

Tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Quindi non solo i proprietari degli immobili ma anche:

  • il proprietario o il nudo proprietario;

  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

  • chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;

  • i soci di cooperative divise e indivise;

  • i soci delle società semplici;

  • gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento

Per quali lavori spettano le agevolazioni

Sono essenzialmente gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, ecc.

La manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Restauro e risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia gli interventi rivolti a conservare l’immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Ristrutturazione edilizia

Sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Come fruire delle agevolazioni

Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti devono:

Comunicare l’inizio dei lavori

Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello reperibile presso gli uffici territoriali dell’Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it.

A tale modello devono essere allegati:

  • la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;

  • i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);

  • la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici a decorrere dal 1997, se dovuta.

  • la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali.

  • la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).

Inviare comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale

Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:

  • generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;

  • natura dell’intervento da realizzare;

  • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;

  • data di inizio dell’intervento di recupero.

Pagare con bonifico

Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico

La legge 13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011) ha prorogato la  detrazione Irpef del 55% a favore dei contribuenti che  effettuano interventi di riqualificazione energetica negli edifici entro il 31 dicembre 2011.

La detrazione d’imposta del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con le agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.

Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.

La detrazione Irpef per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati

È stata reintrodotta la detrazione Irpef del 36% relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati. Una detrazione che si applica solo se:

  • l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa avviene entro il 30 giugno 2013.

  • l’unità immobiliare acquistata o assegnata fa parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio.

  • i lavori sono eseguiti dall’impresa dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2012.

L’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l’importo massimo di 48.000 euro e deve essere ripartita in 10, 5 o 3 rate annuali di pari importo.

Per ulteriori informazioni, c’è la “Guida alle Agevolazioni fiscali”, pubblicata dall’Agenzia delle Entrate che contiene le indicazioni aggiornate sulle detrazioni Irpef previste per le spese di ristrutturazione.

Comunicare l’inizio dei lavori

Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori scritta su un apposito modello reperibile presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate o sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it.

Al modello devono essere allegati:

  • la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;

  • i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);

  • la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici, se dovuta.

  • la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali.

  • la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).

Passare ad un impianto fotovoltaico

Un impianto fotovoltaico è un impianto che trasforma la luce solare in energia elettrica. I pannelli che lo compongono (che possono variare da pochi mq quadrati a superfici più estese) possono essere installati su tetti, terrazze, cortili o terreni, cioè dove ci sia un’esposizione diretta e costante ai raggi solari. L’energia prodotta da un impianto fotovoltaico (chiamata potenza di picco Wp) dipende, naturalmente, dalle dimensioni dei pannelli e dal loro posizionamento.

I vantaggi

Un impianto fotovoltaico, porta diversi vantaggi, sia di manutenzione sia economici:

  • Riduzione dell’inquinamento atmosferico, poiché diminuisce la domanda di energia da altre fonti tradizionali

  • Poca manutenzione e durata dell’impianto di 25-30 anni.

  • Aumento del valore patrimoniale dell’immobile.

In più:

  • Se l’impianto è acquisito con un mutuo è possibile pagare in tutto o in parte le rate attraverso il guadagno netto derivato dall’energia prodotta. 

  • Se si installa un impianto fotovoltaico ristrutturando casa si possono avere delle maggiorazioni fino al 30 % sugli incentivi altrimenti riconosciuti per il solo impianto fotovoltaico.

  • Se l’installazione dell’impianto viene abbinata a opere che migliorino ulteriormente l’efficienza energetica, la tariffa incentivante base, che garantisce il pagamento da parte di GSE (Gestore dei Servizi Energetici) di cifre che vanno da 0,40 a 0,25 €/Kwh prodotto, può essere maggiorata. Un ulteriore incentivo che viene chiamato “premio” e che può arrivare fino ad una maggiorazione del 30% della tariffa riconosciuta, applicabile se:

  • vengono effettuati interventi di riqualificazione energetica che determinano una riduzione di almeno il 10% degli indici di prestazione energetica.

  • si usufruisce del servizio di scambio sul posto, cioè il proprietario dell’impianto riceve un contributo in conto scambio (sottoforma di rimborso economico dell’energia prelevata o immessa in rete) e poi può scegliere, nel caso in cui immettesse più energia di quanta ne preleva, tra la gestione “a credito” (per gli anni successivi) o la vendita delle eccedenze immesse in rete al gestore della rete stessa.

  • ha installato il proprio impianto sull’edificio.

I mutui per la ristrutturazione

Chi compra una casa nuova, spesso non ha più budget per finanziare i lavori di ristrutturazione e si rende necessaria l’accensione di un mutuo. Tutti gli istituti di credito ne offrono sicuramente uno studiato apposta per questa necessità: il consiglio è quello di confrontarne alcuni per vedere quello che risponde meglio alle vostre esigenze.

Le tipologie

Tutti gli istituti di credito offrono diverse opzioni di mutuo. I più comuni sono:

  • Tasso fisso, per avere la certezza di una rata costante e fissa per tutta la durata del finanziamento;

  • Tasso variabile, per avere dei tassi in linea con l’andamento del mercato;

  • Tasso misto, per scegliere ogni 2,5 o 10 anni tra un tasso fisso e un tasso variabile;

  • Rata decrescente, con un tasso costante ma una rata che scende mese dopo mese;

  • Mutuo affitto, con rata costante e durata variabile.

Copertura e durata

Il mutuo per ristrutturazione può arrivare a coprire anche il 100% delle spese della ristrutturazione, purché queste non superino il 40% del valore dell’immobile. La durata può variare dai 5 ai 30 anni.

I documenti necessari

Quelli anagrafici, sono gli stessi che si utilizzano quando si acquista casa:

  • documenti di identità

  • certificato di residenza

  • stato di famiglia

  • cerificato di nascita

  • certificato di cittadinanza.

Per quanto riguarda la definizione della situazione reddituale, servono:

  • le ultime due buste paga (in caso di lavoratori dipendenti)

  • il modello UNICO o il 730 e il Cud relativo all’anno prima

  • un garante nel caso in cui le cifre presentate non soddisfino i parametri redittuali dell’istituto di credito

Per quanto riguarda l’immobile da acquistare, occorrono:

  • copia del contratto preliminare (compromesso)

  • il contratto di compravendita

  • l’ultimo atto di proprietà con annesso il certificato di abitabilità.  

Se l’immobile è già costruito occorrono, in aggiunta:

  • la planimetria catastale

  • l’estratto di mappa.

Se, l’immobile è in costruzione, bisogna presentare:

  • la copia di concessione edilizia

  • il disegno del progetto vistato dal Comune.

Altri documenti da presentare, dipendono dal tipo di intervento che si deve effettuare. In caso di :

  • Manutenzione ordinaria: basta presentare alla banca un preventivo di spesa effettuato dalla ditta cui vi affiderete per i lavori.

  • Manutenzione straordinaria: è necessario presentare il preventivo e il progetto edilizio con allegata la domanda di autorizzazione edilizia presso il Comune di appartenenza dell’immobile.

  • Manutenzione straordinaria per grandi opere: oltre al preventivo e alla concessione, occorre presentare la ricevuta che conferma l’avvenuto pagamento delle relative tasse dovute.

Una volta presentati i documenti necessari, i tempi di erogazione del mutuo variano da istituto a istituto, ma solitamente sono di circa 15 giorni. A seconda dello stato di avanzamento dei lavori è anche possibile richiedere il mutuo in tranche.