La Locazione

I contratti di locazione

La locazione è il contratto con il quale una parte (il locatore), si obbliga a far godere un bene all’altra (il locatario o, più comunemente l’affittuario), per un periodo di tempo determinato, in cambio di denaro. Nel linguaggio corrente la locazione viene chiamata “affitto”.
Le principali tipologie di contratto sono quattro: la locazione libera, la locazione concordata, la locazione transitoria e la locazione a studenti universitari. Vediamoli in dettaglio:

Locazione Libera

E’ uno dei contratti più comuni e utilizzati.


Durata

Quella minima è di 8 anni: 4 anni + 4 di rinnovo automatico. In alcuni casi la durata del contratto si può ridurre a soli 4 anni. In ogni caso, accordi di durate più brevi non sono validi.

Canone

Completamente libero, secondo quanto contrattato tra proprietario e inquilino.

Cauzione

Il deposito cauzionale può essere costituito al massimo da un mese di affitto anticipato e 2 mesi di deposito cauzionale sul quale il proprietario dovrà versare annualmente gli interessi legali all'inquilino.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.


Disdetta

Alla seconda scadenza, proprietario o inquilino possono disdire il contratto sei mesi prima. Se al termine degli otto anni non ci sono comunicazioni, il contratto si rinnova automaticamente per quattro anni alle stesse condizioni.

Locazione concordata

Si chiama così perché dipende in parte (per esempio, per l'ammontare massimo del canone da pagare) da accordi già presi in una "convenzione nazionale" fra associazioni dei proprietari e associazioni degli inquilini.


Durata

La durata minima del contratto è di cinque anni ( 3 anni + 2 di rinnovo automatico). In casi particolari la durata può essere anche solo di 3 anni.


Canone

Deve attenersi a quanto stabilito negli accordi territoriali dai sindacati dei proprietari e degli inquilini. L'aggiornamento annuale non potrà superare il 75% dell'indice Istat del costo della vita.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.


Cauzione

Alla firma del contratto, l'inquilino dovrà versare un deposito cauzionale di massimo 3 mensilità. Il proprietario, da parte sua, si impegnerà a versare annualmente all'inquilino un interesse sulla cauzione pari al tasso legale.


Disdetta

Alla scadenza del periodo di proroga biennale è possibile:
- rinnovare il contratto a nuove condizioni
- rinunciare al rinnovo comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto
- rinnovare automaticamente il contratto di tre anni in tre anni
se né il proprietario e né l’inquilino lo disdicono
- prorogare automaticamente il contratto di due anni, se proprietario e inquilino non riescono a trovare un accordo sul rinnovo

Locazione transitoria

Per poter utilizzare questi contratti è necessario accompagnarli alle dichiarazioni, dell'inquilino e del proprietario, che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione per una breve durata.


Durata

La durata minima è di un mese, la massima di 18 mesi.


Canone

E’ predeterminato da accordi territoriali nelle città di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania (considerate città ad “alta tensione abitativa”) e dai comuni limitrofi. E’ invece libero nel resto del territorio nazionale.
Gli accordi potranno prevedere un incremento dei canoni fino a un massimo del 20% rispetto a quello concordato.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.


Cauzione

L'inquilino dovrà versarla secondo quanto stabilito dagli accordi territoriali o, nel caso in cui non ne facessero cenno, fino a un massimo di 1 mese di affitto anticipato e 2 mesi di cauzione.
Il proprietario deve comunque versare all'inquilino gli interessi legali sulla cauzione.

Locazione a studenti universitari

Questo contratto si applica alle locazioni per studenti, che devono essere iscritti regolarmente al corso di laurea al di fuori dal Comune di appartenenza, con divieto di  sublocazione.


Durata

E’ compresa obbligatoriamente fra i sei mesi e i tre anni


Cauzione

Fino a un massimo di tre mesi di deposito sul quale il proprietario è tenuto a versare gli interessi legali


Canone

E’ stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini in appositi accordi territoriali. L'aggiornamento annuale del canone non potrà superare il 75% dell'indice Istat del costo della vita.
Anticipo della locazione:
può essere al massimo di 3 mesi anticipati ma le modalità di pagamento possono variare tramite accordo tra le parti.

Disdetta

Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell'inquilino da inviare almeno tre mesi prima della scadenza del contratto. In caso di “gravi motivi” il locatario può recedere il contratto o recederlo parzialmente per l'inquilino che abiti assieme ad altri inquilini. Infatti,  se uno solo degli studenti se ne va, il contratto rimane valido per gli altri.

La cedolare secca

E’ stata introdotta a partire dal 2011 la “cedolare secca sugli affitti”. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca sostituisce:
l’Irpef e le relative addizionali
l’imposta di registro
l’imposta di bollo.
E ancora:
l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Chi è interessato?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.
L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

La registrazione dei contratti

I contratti vanno registrati tutti, tranne quelli di durata inferiore o uguale a 30 giorni
Infatti, se il contratto non viene registrato:
si rischia una sanzione pari al doppio dell'imposta, più interessi.
in caso di necessità, non si può sfrattare l’inquilino, se non se ne vuole andare.
non si ha diritto ad avere eventuali agevolazioni fiscali

I tempi

La registrazione deve essere richiesta entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità successiva a quella in corso.

I costi

Sono suddivisi in ugual misura tra proprietario e inquilino, e ammontano al 2% del canone annuo (senza spese condominiali), da versare una volta all’anno, con un minimo di 51,65 euro, per il primo anno, e senza tale minimo per gli anni successivi.

Sconti

Quando  si decide di pagare 4 anni tutti in una volta (per i contratti a canone libero) e 3 anni tutti in una volta (per i contratti a canone regolamentato) si ha diritto a una riduzione d'imposta del 7% (per i contratti a canone libero) e del 5,25% (per i contratti a canone regolamentato).
In caso di affitto a canone regolamentato si ha poi diritto a un ulteriore sconto del 30% sulla tassa di registro.

Lo sfratto

L’iter dello sfratto (l’azione con la quale il locatario intende liberare il proprio appartamento a seguito di morosità o alla scadenza del contratto) è piuttosto lungo e complesso.

Come si procede
Innanzi tutto bisogna Scrivere una lettera raccomandata a.r. in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una certa data.(15 gg.). In caso di mancata risposta, e se la morosità persiste, bisogna rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto.
Con l’”intimazione di sfratto per morosità” si cita, poi, l’inquilino moroso a presentarsi davanti al Giudice nella data dell'udienza (entro uno o due mesi dalla citazione).
Se il giorno dell’udienza l’inquilino moroso chiede il “termine di grazia”, il Giudice può concedergli da tre a quattro mesi per saldare la morosità.
Se, invece il giorno dell’udienza non si presenta, lo sfratto è convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile.
Se entro il termine prefissato l’inquilino moroso non intende abbandonare l’appartamento, il proprietario deve notificare l'atto del Giudice in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica e che in caso contrario si procederà con l'esecuzione forzata.
Nel caso sfortunato in cui l’inquilino non se ne voglia andare, l’Ufficiale Giudiziario eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica, e cambiando la serratura della porta di casa.

Consigli per il proprietario

Prima di firmare un contratto di locazione, assincerarsi che l’affittuario abbia buone referenze e la solidità economica necessaria per adempiere ai pagamenti.
Informarsi sui valori medi di locazione della propria zona  (tramite internet o pubblicazioni del settore), può essere utile per affittare a un buon canone di mercato.
Dopo la stipula del contratto, il proprietario deve segnalare entro 48 ore alla più vicina caserma di Polizia il nominativo del nuovo inquilino ed entro 30 giorni registrare il contratto presso l’Ufficio del registro.
Prima di affittare il proprietario deve provvedere a mettere a norma di legge la propria abitazione facendosi rilasciare da un tecnico una certificazione di regolarità degli impianti. In particolare devono essere installati: il “salva vita” e la “messa a terra”, per quanto riguarda l’impianto elettrico lo scarico dei gas di combustione degli scaldabagno a gas, e foro di aerazione per le cucine in presenza di fiamme libere.

Consigli per l’inquilino

Valutare con estrema attenzione lo stato di conservazione dell’appartamento e chiarire subito la suddivisione delle spese, in caso di lavori di una certa importanza.
Esigere la registrazione del contratto presso l’Ufficio del Registro, entro 30 giorni.
Assincerarsi delle spese di gestione.
Controllare che il canone di locazione corrisponda a quello indicato nel contratto, integrato con gli aggiornamenti Istat.
Allegare al contratto un inventario dei mobili e degli oggetti (magari corredato di foto), in caso di locazioni di appartamenti ammobiliati.

La cauzione e le spese



La cauzione

L’inquilino al momento della firma del contratto di locazione, consegna al proprietario una somma in denaro a titolo di cauzione (deposito cauzionale), per coprire – nel caso ci fossero – danni alla casa o il mancato pagamento di una mensilità d’affitto. Tale somma non può essere superiore a tre mesi di canone.
Per contratto, ad ogni annualità di locazione, il proprietario dovrà corrispondere all’inquilino gli interessi legali maturati dal deposito cauzionale. Quando l’inquilino lascerà l’appartamento avrà diritto a tale somma solo se non debba essere usata per riparare danni o ammanchi causati dallo stesso inquilino.

Le spese

Prima di sottoscrivere un contratto di locazione, è sempre buona norma informarsi sull'entità delle spese condominiali. In particolare, all’inquilino spettano:
Le spese di conduzione dell'appartamento, come luce, gas, riscaldamento
Le spese condominiali ordinarie (portineria, riscaldamento centralizzato, giardiniere…)
Le spese di manutenzione ordinaria (cioè la riparazione di ciò che in casa con l'uso normale si rompe, come i rubinetti, i termosifoni, i vetri...)
Le spese condominiali di manutenzione straordinaria (come ad esempio il rifacimento della facciata, del tetto, delle scale) spettano invece al padrone di casa.