Guida ai Mutui

Mutui per la ristrutturazione

Chi compra una casa nuova, spesso non ha più budget per finanziare i lavori di ristrutturazione e si rende necessaria l’accensione di un mutuo. Tutti gli istituti di credito ne offrono sicuramente uno studiato apposta per questa necessità: il consiglio è quello di confrontarne alcuni per vedere quello che risponde meglio alle vostre esigenze.

Le tipologie

Tutti gli istituti di credito offrono diverse opzioni di mutuo. I più comuni sono:

  • Tasso fisso, per avere la certezza di una rata costante e fissa per tutta la durata del finanziamento;

  • Tasso variabile, per avere dei tassi in linea con l’andamento del mercato;

  • Tasso misto, per scegliere ogni 2,5 o 10 anni tra un tasso fisso e un tasso variabile;

  • Rata decrescente, con un tasso costante ma una rata che scende mese dopo mese;

  • Mutuo affitto, con rata costante e durata variabile.

Copertura e durata

Il mutuo per ristrutturazione può arrivare a coprire anche il 100% delle spese della ristrutturazione, purché queste non superino il 40% del valore dell’immobile. La durata può variare dai 5 ai 30 anni.

I documenti necessari

Quelli anagrafici, sono gli stessi che si utilizzano quando si acquista casa:

  • documenti di identità

  • certificato di residenza

  • stato di famiglia

  • cerificato di nascita

  • certificato di cittadinanza.

Per quanto riguarda la definizione della situazione reddituale, servono:

  • le ultime due buste paga (in caso di lavoratori dipendenti)

  • il modello UNICO o il 730 e il Cud relativo all’anno prima

  • un garante nel caso in cui le cifre presentate non soddisfino i parametri redittuali dell’istituto di credito

Per quanto riguarda l’immobile da acquistare, occorrono:

  • copia del contratto preliminare (compromesso)

  • il contratto di compravendita

  • l’ultimo atto di proprietà con annesso il certificato di abitabilità.  

Se l’immobile è già costruito occorrono, in aggiunta:

  • la planimetria catastale

  • l’estratto di mappa.

Se, l’immobile è in costruzione, bisogna presentare:

  • la copia di concessione edilizia

  • il disegno del progetto vistato dal Comune.

Altri documenti da presentare, dipendono dal tipo di intervento che si deve effettuare. In caso di :

  • Manutenzione ordinaria: basta presentare alla banca un preventivo di spesa effettuato dalla ditta cui vi affiderete per i lavori.
  • Manutenzione straordinaria: è necessario presentare il preventivo e il progetto edilizio con allegata la domanda di autorizzazione edilizia presso il Comune di appartenenza dell’immobile.
  • Manutenzione straordinaria per grandi opere: oltre al preventivo e alla concessione, occorre presentare la ricevuta che conferma l’avvenuto pagamento delle relative tasse dovute.

Una volta presentati i documenti necessari, i tempi di erogazione del mutuo variano da istituto a istituto, ma solitamente sono di circa 15 giorni. A seconda dello stato di avanzamento dei lavori è anche possibile richiedere il mutuo in tranche.

Cos’è il mutuo

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine destinato all’acquisto di immobili a destinazione residenziale, solitamente praticato da Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.

La durata di restituzione del finanziamento può essere di 5, 10, 15, 20 e anche, eccezionalmente di 25 o 30 anni.

Generalmente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile. In alcuni casi, può toccare il 100%, a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive. La rate di rimborso possono essere mensili, trimestrali, semestrali, e anche annuali. Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, e redatto per atto pubblico in presenza della Banca e del richiedente il finanziamento.

I vari tipi di mutuo

Mutui a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto….

I mutui possono essere principalmente:

A tasso fisso, quando il tasso di interesse è fisso per tutta la durata del finanziamento

A tasso variabile, quando il tasso d’interesse dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. (all’aumentare dell’indice cresce la rata, al diminuire anche le rate si alleggeriscono).

A tasso misto quando, a determinate scadenze, il mutuatario può scegliere di variare un tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa.

Con tasso d'ingresso,  quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso agevolato.

Il piano di ammortamento

E’  un elenco di scadenze e di rispettive rate da pagare di un mutuo, suddivise in quote di capitale e di interessi.

Per i prestiti a lunga scadenza il piano di ammortamento più utilizzato è quello alla “francese” , in cui all’inizio si rimborsano soprattutto gli interessi e verso la fine soprattutto il capitale.

Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso si può conoscere con  certezza prima di sottoscriverlo. Non è lo stesso con un mutuo a tasso variabile o misto perché al mutare degli interessi, cambierà anche il piano.

Tasse e agevolazioni

In caso di acquisto prima casa, l'atto del rogito è soggetto all'imposta sostitutiva dello 0,25% (in sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e catastale). Negli altri casi l’imposta è del 2%; somma che viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del mutuo.

Per quanto riguarda, invece, le agevolazioni fiscali, gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF, nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro, solo se la casa è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto.


 

La richiesta di mutuo

Una volta individuata la banca alla quale richiedere il finanziamento, va compilata la domanda di prestito, che contiene solitamente queste informazioni:

  • Dati anagrafici e residenza del richiedente

  • La composizione familiare e le persone a carico

  • Se si è sposati, il regime patrimoniale dei coniugi

  • L’abitazione attuale e a che titolo la si occupa (proprietà, affitto, ospitalità presso terzi, ecc.)

  • L’occupazione, il reddito netto, l’anzianità di servizio, le qualifiche e, per i lavoratori autonomi, le prospettive future

  • Il valore della casa in acquisto

  • La dichiarazione di eventuali debiti e l'identità dei creditori

  • La possibilità o meno di fornire il nome e i dati di un’altra persona che faccia da garante (fideiussore), soprattutto in caso di redditi bassi.


 

L’istruttoria della banca

Una volta compilata la domanda di richiesta alla banca, quest’ultima richiederà la relativa documentazione, e incaricherà un tecnico di periziare (cioè di valutare il valore) l’immobile su cui accendere l’ipoteca.

La concedibilità o meno della somma richiesta dipende da:

  • il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari

  • il valore dell'immobile oggetto del finanziamento

  • la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi

Esaminati questi dati, la banca può esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.

N.B.

Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, non dovrebbe, infatti, superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

La documentazione necessaria

Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto, è necessario inoltrare tutta la documentazione necessaria.

In particolare:

Per i lavoratori dipendenti

  • dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;

  • originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti

  • copie del modello "Unico"

  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.)

  • se professionista, attestato di iscrizione all'Albo professionale cui appartiene

  • Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

  • certificato di nascita

  • certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio

  • l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi

  • nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, copia della sentenza del tribunale

  • copia del compromesso

  • planimetria dell’immobile

  • copia del certificato di abitabilità

  • copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile